ปัจจุบัน ธุรกิจที่อยู่อาศัย หรือที่หลายคนเรียกว่า "โครงการหมู่บ้านจัดสรร" ได้เกิดขึ้นมาอย่างมากมายหลากหลายแบรนด์และหลากหลายราคา มีทั้งโครงการที่มีประสบการณ์มานานและโครงการขนาดเล็กที่เพิ่งเริ่มต้น ซึ่งถือได้ว่าเป็นสิ่งที่ดี เนื่องจากว่า การสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรรนั้น จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่หน่วยงานราชการกำหนดไว้ ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบจัดวางผังโครงการ การขออนุญาตก่อสร้าง การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เป็นต้น ส่งผลทำให้ชุมชนดูเป็นระเบียบสวยงาม น่าอยู่น่าอาศัยมากยิ่งขึ้น ทั้งนี้ แต่ละโครงการ ต่างก็แข่งขันกันออกโปรโมชั่นส่วนลดเพื่อดึงดูดใจผู้บริโภค รวมถึงการสร้างภาพลักษณ์ผ่านสื่อออนไลน์และสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือ และด้วยโปรโมชั่นส่วนลดบวกความน่าเชื่อถือ จึงทำให้ผู้ซื้อหรือผู้บริโภคตัดสินใจ ซื้อบ้านโดยไม่ทันได้ตรวจสอบอย่างแน่ชัด ในเรื่องของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือใบอนุญาตต่างๆ ที่โครงการควรจะมี “คุณสุพิชฌาย์ จริยศ” ‘กรรมการผู้จัดการ บริษัท แซนดี้ เรียลเอสเตท แมเนจเมนท์ คอนซัลติ้ง จำกัด’ (เจ้าของเพจ ‘Sandy Supitcha ที่ปรึกษาโครงการบ้านจัดสรร)’ ได้ให้สัมภาษณ์ในวันเปิดตัว MyLandmark โปรแกรมบริหารงานขายโครงการบ้านจัดสรร เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2566 ที่ผ่านมา ถึงเรื่องกลยุทธกลโกงของโครงการที่ไม่มืออาชีพเหล่านี้ เพื่อเป็นการให้ความรู้กับนักพัฒนามือใหม่ และเตือนภัยสำหรับผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อบ้าน โดยเล่าถึงประเด็นนี้ว่า โครงการหมู่บ้านจัดสรร จะมีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ 1. โครงการที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เป็นโครงการที่แบ่งที่ดินเกิน 9 แปลงขึ้นไป จะโดนบังคับให้ต้องเขียนโครงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 ต้องค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคและค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และโดนบังคับให้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่คุ้มครองผู้บริโภค ตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดไว้เท่านั้น 2. โครงการที่ไม่เข้าเงื่อนไขที่จะต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เป็นโครงการที่แบ่งที่ดินไม่เกิน 9 แปลง ส่วนใหญ่จะเป็นนักพัฒนารายใหม่ที่มีทุนจำนวนจำกัด ค่อยๆ ทยอยทำตามเงินทุน แต่จะไม่โดนบังคับใช้สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตรฐาน พรบ.จัดสรรที่ดิน ซึ่งโดยปกติแล้วหากเป็นนักพัฒนารายเล็กที่มีความเป็นมืออาชีพ ก็จะเลือกใช้สัญญาตามมาตรฐานกฎหมายจัดสรร เพียงแต่ไม่ได้มีระบุเลขที่ใบอนุญาตจัดสรร เนื่องจากไม่ได้เข้าเงื่อนไขที่จะต้องขออนุญาต แล้วจะมีอีกหนึ่งกรณี คือบ้าน 2 สัญญา คือ แบ่งขายที่ดินเปล่าไม่เกิน 9 แปลง พร้อมรับสร้างบ้าน สัญญาว่าจ้างสร้างบ้านก็จะไปเข้าเงื่อนไขสัญญาที่ต้องควบคุมของ สคบ. 3. โครงการที่เลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะเป็นโครงการที่แบ่งที่ดินเกิน 9 แปลงขึ้นไป แต่ยกถนนให้เป็นสาธารณะ เพื่อเลี่ยงวลีตามข้อกฎหมายที่ระบุว่าต้องมีพื้นที่ติดต่อกัน หรือใช้นอมินีถือครองในส่วนที่มีพื้นที่ติดต่อกัน เพื่อจะได้ไม่ต้องโดนบังคับให้หาสถาบันการเงินมาค้ำประกันสาธารณูปโภคและโดนบังคับใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อหรือผู้บริโภคก็จะมีความเสี่ยงในการซื้อ เช่น อาจจะไม่มีการสร้างสาธารณูปโภคตามที่ได้โฆษณาประชาสัมพันธ์ไว้ หรือการได้ผ่อนบ้านที่มีแต่โครงสร้างบ้าน เนื่องจากเจ้าของโครงการมือใหม่ไม่มีประสบการณ์บริหารผู้รับเหมาและไม่มีทุนสร้างต่อ ซึ่งจุดสังเกตสำคัญของโครงการเลี่ยงจัดสรร คือ โครงการมีการแบ่งที่ดินเกิน 9 แปลงภายในโครงการ แต่ไม่มีใบอนุญาตจัดสรรและไม่ใช้สัญญาตามแบบมาตรฐาน ซึ่งถ้าหากเราเป็นผู้ซื้อก็จะต้องถามหาเอกสารเหล่านี้ “คุณสุพิชฌาย์ จริยศ” ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติม ในช่วงที่สัมภาษณ์เอาไว้ว่า ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ดี จะต้องมีความตั้งใจที่จะเดินอย่างถูกต้อง มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของการขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่ถูกกฎหมาย และต้องขยายความรู้นั้นให้กับพนักงานภายในบริษัทอีกด้วย เพราะลูกค้าที่ซื้อบ้าน คือบุคคลที่ทำให้ธุรกิจของเราเติบโต เขาเหล่านั้นสมควรที่จะได้รับการคุ้มครองผู้บริโภคที่มีมาตรฐาน มีคุณภาพชีวิตที่ดี อย่างที่นักพัฒนาทุกท่านได้ให้สัญญาและโฆษณาไว้อย่างแท้จริง ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่Facebook : Sandy Supitcha ที่ปรึกษาโครงการบ้านจัดสรรE-mail : supitcha.jar@sandy.co.th
Line